با آغاز همهگیری ویروس کرونا، بسیاری بر این باور بودند که این پدیده، بحرانی جهانشمول، همهگیر و در سطح فوقالعاده خواهد بود؛ در نتیجه سیاستمداران در کشورهای توسعهیافته بهسرعت به حمایت از طبقاتی که درآمد کمی داشتند، شتافتند. در سوی دیگر، خانوارهای ثروتمند که از غذا خوردن در رستوران و سفر رفتن محروم شده بودند، به پسانداز سرمایه خود روی آوردند. این در حالی است که بهطور مطلق، هیچ ارتباطی میان این رشد و ثروت کل اقتصاد وجود ندارد. خانوادههای ثروتمند، در این ایام پساندازهای خود را به سمت خرید سهام و رمزارز هدایت کردند، اما بیشتر آنان پول خود را صرف خرید خانههای بزرگتر و سرمایهگذاری در بازار مسکن کردهاند. افزایش ناگهانی قیمتها اکنون چالش بزرگی برای ثبات مالی است و مولد مشکلات اقتصادی-اجتماعی خواهد.
علی ولف، اقتصاددان ارشد یک شرکت تحقیقاتی در بازار مسکن در کالیفرنیا، بر این باور است که میتوان تیر دارت را به هر نقطه از نقشه آمریکا پرتاب کرد و مطمئن بود که بازار در آنجا گرم و پرتبوتاب است.
افزایش قیمت ملک پدیدهای جهانی است، اما آمریکا صحنه بسیاری از نوسانات شدید بوده است. آخرین آمار منتشرشده در زمینه مسکن نشان میدهد که متوسط قیمت خانه در هفته گذشته نسبت به قیمت خانه در ماه می سال گذشته افزایشی ۶/ 23درصدی داشته است، این درحالی است که همچنان خانهها بالاتر از قیمت اعلامی به فروش میرسند. پیش از این اکونومیست التهاب بازار مسکن را با شرایط این بازار در دوران رکود بزرگ سالهای ۲۰۰۹-۲۰۰۷ مقایسه کرده بود. بنا بر گزارش اکونومیست، قیمت خانههای آمریکایی در یک سال بیش از 13درصد افزایش داشته که بزرگترین جهش قیمتی از دوران بحران مالی2007 است. در این کشور تنها ۱۷ روز لازم است تا فروشندهای ملک خود را به بفروشد که این مدت زمان کوتاه، رکوردی بیسابقه در بازار املاک این کشور است. بنا بر گزارش بنگاه املاک «ردفین»، نزدیک به 63درصد خریداران بدون بازدید از ملک پیشنهاد خرید آن را میدهند. با وجود این، بحران کنونی بازار مسکن با بحران مالی ۲۰۰۹-۲۰۰۷ تفاوتی نیز دارد. در آن سالها تنها یکچهارم وامهای رهنی به افرادی تعلق میگرفتند که اعتباری «بسیار خوب» یا بهعبارتی اعتباری بالای 760امتیاز داشتند و یکهشتم وامگیرندگان موفق به گرفتن وامهای فرعی شدند که به اعتبار 620امتیازی نیاز داشت. اما در شرایط کنونی بانکها محتاطانهتر رفتار میکنند. در سال2019 بالغ بر 60درصد وامها به وامگیرندگانی با اعتبار بسیار خوب تعلق گرفت و در دوران کرونا نیز استاندارد بانکها برای اعطای وام سختگیرانهتر شد. در سه ماه نخست سال2021 بانکها 73درصد از وامها را به مشتریان خوشحساب و دارای اعتباری بالای 760امتیاز دادند و سایر وام گیرندگان تنها سهمی ۴/ 1درصدی از وامها داشتند. از آنجا که وامها به دارندگان مشاغل خوب اعطا میشود، شاهد هستیم که مراتع سرسبز حومه شهر از طریق وامهای کلان به مشتریان ثروتمند دارای سابقه اعتباری طولانی فروخته میشود.
با وجود این، حتی در ایتالیا و ژاپن که جمعیت سالخورده تقاضای پایینی برای ملک دارند، افزایش قیمت مسکن روندی صعودی به خود گرفته است. در حالیکه سیاستهای پولی سبب کاهش هزینههای وام شده، تورم در بازار ملک در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته مانند سوئد، کرهجنوبی، کانادا، هلند و نیوزیلند، دورقمی شده است. نکته جالب توجه این است که بیشترین افزایشها نه در پایتختها بلکه در شهرهای کوچک و مناطق روستایی رخ داده است. بانک مرکزی نروژ هفته قبل اعلام کرد برای نخستینبار در 20سال گذشته شاهد بودیم که ساکنان خارجشده از شهر اسلو پایتخت این کشور از افرادی که وارد آن شدند، پیشی گرفته است؛ چرا که کارگرانی که دورکاری میکنند، منزل خود را از مرکز به حومه شهر منتقل کردند.
گستردگی اختلاف طبقاتی
افزایش تقاضا برای مسکن در ابتدای مسیر مورد استقبال برخی از دولتها از جمله بریتانیا، هلند و برخی از ایالتهای استرالیا قرار گرفت و در این راستا جهت احیای جریان اقتصاد، بستههای تخفیف مالیاتی برای خرید ملک ارائه دادند. لوئیز دوملو که مسوول تحقیقات حوزه مسکن در سازمان همکاریهای اقتصادی و توسعه موسوم به «OECD» است، بر این باور است که در دورانی که ساختارهای اقتصادی در حال تجدید است، همه به یک بازار مسکن فعال نیازمند هستند؛ چرا که موانع تحرک ملک، سدی در برابر احیای اقتصاد است. اما این سرعت شتابان بازار، دو نگرانی برای سیاستگذار ایجاد میکند. نخست آنکه قیمتها میتوانند بهصورت حباب درآیند که این امر در نهایت میتواند اقتصاد را در برابر اصلاح ناگهانی قرار دهد و نتیجه آن ضرر به خانوادههاست. دومین نگرانی این است که صاحبخانهشدن برای جوانان و کارگران دشوارتر و دور از دسترستر از پیش میشود که این امر به شکاف مالکیت دامن خواهد زد.
در شرایطی که بسیاری از جوانان کار خود را از دست دادهاند و کووید-۱۹ بر فرآیند آموزشی آنان اختلالات جدی وارد کرده است، افزایش قیمت ملک سبب دور شدن خانه از بسیاری از افراد جامعه میشود. در همین راستا کریستین لاگارد، رئیس بانک مرکزی اتحادیه اروپا، درباره خطر سیاستهای پولی برای دامنزدن به حباب مسکن گفت که مزایای چنین سیاستهایی از پیامدهای غیرمستقیم آن بیشتر است. او تاکید کرد که برخی از کشورهای اروپایی، آسیبپذیر شدند، اما بهطور کلی هیچ نشانه جدی از حباب مسکن ناشی از اعتبار در منطقه یورو وجود ندارد. رئیس بانک مرکزی اتحادیه اروپا تاکید کرد که فقدان ارتباط میان قیمت مسکن و تحولات گسترده اقتصادی در دوران همهگیری، خطر اصلاح قیمتها را به همراه دارد. لاگارد خواستار آن شد که سیاستهای کلان از جمله محدودیتهایی که درخصوص وامهای رهنی وجود دارد با دقت بیشتر طراحی شوند.
مسکن در تهران، از رویا تا واقعیت
چند سالی است که خرید مسکن در تهران به یک رویا تبدیل شده است و با توجه به قیمتهای افسارگسیخته املاک در تهران و میانگین درآمد مردم، خرید مسکن در تهران عملا غیر ممکن شده است. به طور مثال خرید یک ملک ۴ میلیاردی در تهران، حقوق بیش از ۱۳۰۰ ماه یک کارگر است، چیزی که به بیش از ۱۱۰ سال پساندار کامل با مصرفِ صفر از حقوق نیاز دارد. اما آیا واقعا میتوان در تهران خانه خرید و روی مسکن سرمایهگذاری کرد یا خیر؟ در کجا؟
امروز در تهران میتوان خانههایی از ۳۵ تا ۹۵ متر را با قیمت زیر ۱ میلیارد تومان خریداری کرد. به عنوان مثال ارزانترین خانه در تهران، یک آپارتمان ۵۰ متری است واقع در هنگام، میدان الغدیر که تنها ۴۶۰ میلیون تومان ارزش دارد و گرانترین خانه زیر ۱ میلیارد تومان، آپارتمانی ۶۰ متری واقع در پیروزی است.
نکته مهم دیگری که باید در مورد بازار مسکن تهران به آن اشاره کرد، تورم ماهانه است. مرکز آمار از سال گذشته با استفاده از شاخص هدانیک اقدام به محاسبه تورم مسکن به صورت ماهانه کرده است. دیروز نیز در تازهترین گزارش خود با استفاده از این روش، تورم ماهانه مسکن در چهار سال گذشته را منتشر کرد. بررسیها نشان میدهد در دو ماه اول سال جاری، کمترین میزان تورم دو ماهه اول سال در مقایسه با همین شاخص در سه سال اخیر به ثبت رسیده است.